Question

জমি ক্রয়ের পূর্বে করণীয় কি?

Answer 1

জমি ক্রয়ের পূর্বে আপনার করণীয়ঃ- 

মূলত জমি সংক্রান্ত বিষয়ে স্বল্প জ্ঞান ও অসতর্কতার কারণেই মানুষ এই ঝামেলায় পড়ে। তাই জমি কেনার আগে অবশ্যই সতর্ক হতে হবে। চলুন তবে জেনে নেয়া যাক জমি রেজিস্ট্রির আগে যে বিষয়গুলো জানা জরুরি-

১. অবশ্যই গুরুত্বের সঙ্গে খেয়াল রাখতে হবে জরিপের মাধ্যমে প্রণিত রেকর্ড। খতিয়ান ও নকশা যাচাই করে নিতে হবে।

২. জমির মৌজা, খতিয়ান নম্বর, দাগ নম্বর ও উক্ত দাগে জমির মোট পরিমাণ দেখে নিতে হবে।

৩. জমি কেনার আগে উক্ত জমির সিএস রেকর্ড, এসএ রেকর্ড, আরএস রেকর্ড এবং মাঠ পর্চাগুলো ভালোভাবে দেখে নিতে হবে।

৪. বিক্রেতা যদি জমিটির মালিক ক্রয়সূত্রে হয়ে থাকেন তাহলে তার কেনার দলিল রেকর্ডের সঙ্গে মিল করে যিনি বেচবেন তার মালিকানা সঠিক আছে কিনা তা নিশ্চিত হতে হবে।

৫. জমির বিক্রিকারী উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়ে থাকলে সর্বশেষ জরিপের খতিয়ানে তার নাম আছে কিনা তা ভালো ভাবে খতিয়ে দেখতে হবে। যদি সর্বশেষ খতিয়ানে বিক্রেতার নাম না থাকে, তাহলে তিনি যার কাছ থেকে উত্তরাধিকারসূত্রে জমিটি পেয়েছেন তার মূল মালিকের সংঙ্গে বিক্রেতার নামের যোগসূত্র কিংবা রক্তের সস্পর্ক আছে কিনা বিষয়টি ভালো ভাবে যাচাই করে নিতে হবে। আইনজ্ঞরা আরও বলছেন, যদি মাঠ পর্চার মন্তব্য কলামে কিছু লেখা থাকে যেমন (AD) তাহলে বুঝতে হবে উক্ত খতিয়ানের বিরুদ্ধে সত্যায়ন বা শুদ্ধতার পর্যায়ে আপত্তি রয়েছে, সেক্ষেত্রে জমি ক্রয়ের আগে জরিপ অফিসে জমিটির সর্বশেষ অবস্থা জেনে নিতে হবে।

৬. তবে উত্তরাধিকার সূত্রে প্রাপ্ত জমি বিক্রিকারীর শরিকদের সঙ্গে জমি বিক্রিকারীর সম্পত্তি ভাগাভাগির বণ্টননামা বা ফারায়েজ দেখে নিতে হবে। 

৭. জমি বিক্রিকারীর নিকট থেকে সংগৃহীত দলিল, বায়না দলিল, খতিয়ান, মাঠ পর্চা ইত্যাদি কাগজপত্র সংশ্লিষ্ট ইউনিয়ন ভূমি অফিসে গিয়ে তলবকারী বা স্বত্বলিপি রেজিস্ট্রারের কাছে গিয়ে কাগজপত্রের সঠিকতা যাচাই করে নিতে হবে।

৮. জমি কেনার ক্ষেত্রে যিনি জমি কিনবেন তাকে মনে রাখতে হবে যে ১৯১৩ সালের সরকারি পাওনা/দাবি আদায় আইনের ৭ ধারায় বলা আছে সার্টিফিকেট মামলাভুক্ত সম্পত্তি বিক্রয়যোগ্য নয়।

Answer 2

জমি ক্রয়ের পূর্বে করণীয় বিষয়গুলো নিম্নরূপ:

• প্রস্তাবিত জমিটি সরেজমিনে পরিদর্শন করুন। জমির অবস্থান, আকার, পরিমাণ, সীমানা, মাটি, জল, বনজঙ্গল, রাস্তার অবস্থা ইত্যাদি দেখে নিন।
• জমির খতিয়ান, নকশা, দাগ-মৌজা ইত্যাদি পরীক্ষা করুন। জমির মালিকানা, দখল, ঋণ, মামলা ইত্যাদি যাচাই করুন।
• বিক্রেতার সাথে চুক্তিপত্র সম্পাদন করুন। চুক্তিপত্রে জমির বিবরণ, মূল্য, পরিশোধের শর্ত, দখল হস্তান্তরের শর্ত ইত্যাদি উল্লেখ করুন।
• রেজিস্ট্রি করে জমির মালিকানা নিশ্চিত করুন।

জমি ক্রয়ের পূর্বে করণীয় বিষয়গুলো আরও বিস্তারিতভাবে নিচে আলোচনা করা হলো:

প্রস্তাবিত জমিটি সরেজমিনে পরিদর্শন করুন

জমি ক্রয়ের আগে প্রস্তাবিত জমিটি সরেজমিনে পরিদর্শন করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এই পরিদর্শনের মাধ্যমে আপনি জমির অবস্থান,আকার, পরিমাণ, সীমানা, মাটি, জল, বনজঙ্গল, রাস্তার অবস্থা ইত্যাদি দেখে নিতে পারবেন। এছাড়াও, জমির আশেপাশের এলাকার অবস্থা, জনসংখ্যা, ব্যবসা-বাণিজ্য ইত্যাদি সম্পর্কেও ধারণা নিতে পারবেন।

জমির খতিয়ান, নকশা, দাগ-মৌজা ইত্যাদি পরীক্ষা করুন

জমি ক্রয়ের আগে জমির খতিয়ান, নকশা, দাগ-মৌজা ইত্যাদি পরীক্ষা করে নিন। এই কাগজপত্রগুলো থেকে জমির মালিকানা, দখল,ঋণ, মামলা ইত্যাদি সম্পর্কে জানতে পারবেন।

বিক্রেতার সাথে চুক্তিপত্র সম্পাদন করুন

জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে বিক্রেতার সাথে চুক্তিপত্র সম্পাদন করা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। এই চুক্তিপত্রে জমির বিবরণ, মূল্য, পরিশোধের শর্ত, দখল হস্তান্তরের শর্ত ইত্যাদি উল্লেখ করুন। চুক্তিপত্রটি অবশ্যই একজন আইনজীবীর মাধ্যমে তৈরি করা উচিত।

রেজিস্ট্রি করে জমির মালিকানা নিশ্চিত করুন

জমি ক্রয়ের পর রেজিস্ট্রি করে জমির মালিকানা নিশ্চিত করুন। রেজিস্ট্রি হলো জমির মালিকানা হস্তান্তরের একটি আইনি প্রক্রিয়া। রেজিস্ট্রি না করলে জমির মালিকানা নিয়ে ভবিষ্যতে সমস্যা হতে পারে।

জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে উপরে উল্লেখিত বিষয়গুলোর পাশাপাশি নিম্নলিখিত বিষয়গুলোও বিবেচনায় নেওয়া উচিত:

• জমির দাম বাজার মূল্যের সাথে সঙ্গতিপূর্ণ কিনা তা যাচাই করুন।
• জমির উপর কোনো জটিলতা বা মামলা-মোকদ্দমা আছে কিনা তা যাচাই করুন।
• জমির ভবিষ্যৎ সম্ভাবনা সম্পর্কে ধারণা নিন।

জমি ক্রয়ের ক্ষেত্রে সতর্কতা অবলম্বন করলে ভবিষ্যতে জমি সংক্রান্ত কোনো সমস্যায় পড়তে হবে না।